Jeśli brać teraz kredyt, to najlepiej w złotych z dopłatą Skarbu Państwa - radzą eksperci. Nie warto przewalutowywać kredytu, wakacje kredytowe też nie rozwiążą problemu wysokich rat. 3,11 zł kosztował w czwartek frank szwajcarski, aż o 11 groszy więcej niż w zeszłym tygodniu.
Wśród analityków coraz częściej słychać głosy, że ostatnie zawirowania na rynku walutowym mają raczej charakter przejściowy, a spadki złotego - prędzej czy później - zostaną powstrzymane. - Jesteśmy już chyba blisko końca osłabienia złotego. Jeszcze w lutym-marcu można się spodziewać, że nasza waluta będzie słaba. W kolejnych miesiącach powinna nastąpić dynamiczna korekta - mówi Mikołaj Kusiakowski z TMS Brokers. - Nie możemy oczywiście założyć, że frank będzie kosztował 2 zł, a euro 3 zł. Jednak 4,1 zł za euro w połowie roku jest realne - dodaje.Zdaniem analityka złoty może odrabiać straty, kiedy inwestorzy zaczną realizować duże zyski wynikające z ostatniego osłabienia naszej waluty. - Jeśli jedna instytucja zacznie to robić, ruszą za nią inne. To spowoduje lawinowe umocnienie złotego - mówi. - Poza tym zakładamy, że kryzys na rynku finansowym będzie powoli łagodzony. Trudno zakładać poprawę we wszystkich sferach, ale np. indeksy giełdowe powinny obronić dzisiejsze poziomy. Kolejnej fali spadków raczej nie będzie - dodaje Mikołaj Kusiakowski.
WNIOSEK: Analitycy nie są pewni, ale oczekują, że na wiosnę kurs złotego zacznie rosnąć. Czy można wierzyć w prognozy walutowe?
Przemysław Kwiecień, analityk X-Trade Brokers, zaleca jednak dużą ostrożność w traktowaniu prognoz walutowych. - Nie ma czegoś takiego jak prognozy walutowe. W przypadku kursów możemy mówić co najwyżej o oczekiwaniach - mówi. Jego zdaniem, jeśli ktoś chce podejmować decyzje kredytowe na podstawie jakichś prognoz kursów walut, może się potem srodze rozczarować. Według niego kredytobiorca nie powinien też sobie obecnie zaprzątać głowy np. prognozami makroekonomicznymi - bo rozwój sytuacji gospodarczej nie przekłada się wprost na kurs walutowy. - Szkoda zachodu, bo nie ma tutaj prostych zależności. To nie jest tak, że jeśli PKB wzrośnie o 3 proc., to złoty od razu się umocni - mówi.
Zdaniem Przemysława Kwietnia, podejmując decyzję, kredytobiorca musi być przede wszystkim świadomy ryzyka, na jakie się naraża przy pożyczce. Bartłomiej Samsonowicz, ekspert Comperii.pl, stanowczo odradza zamianę kredytu walutowego na złotowy. - Niezależnie od tego, przy jakim kursie braliśmy kredyt, to przewalutowanie w tym momencie byłoby bardzo niekorzystne. Oczywiście najmniej dla tych, którzy brali kredyt w lipcu-sierpniu ubiegłego roku - mówi.
Przewalutowując kredyt, trzeba by się zgodzić na wpisanie nowej wielkości kredytu do umowy, która byłaby znacznie wyższa niż początkowa. - Znacznie wzrosłaby też rata takiego kredytu. Jeśli jego wartość wyjściowa w lecie 2008 roku wynosiła 300 tys. zł, to rata przy przewalutowaniu wzrosłaby o jakiś 1 tys. zł - ocenia Bartłomiej Samsonowicz. Decyzja o przewalutowaniu zawsze ma znamiona spekulacji walutowej. Żeby ją podjąć dziś, trzeba by mieć silne przekonanie, że złoty nadal będzie się osłabiał. To warto byłoby zrobić, gdybyśmy mieli pewność, że frank będzie kosztował 4 zł. Nie tylko nie mamy takiej pewności, to jeszcze bardziej prawdopodobne jest odbicie kursu złotego - dodaje analityk Comperii.pl. Jak mówi, są jednak małe szanse na franka po 2 zł. - To mogłoby się zdarzyć w perspektywie 4-5 lat, bo to wynika z cyklu na rynku walutowym. Wcześniej jednak zapewne wejdziemy do strefy euro i do tych historycznie mocnych poziomów kursu złotego już nie wrócimy - uważa Samsonowicz.
WNIOSEK: Zdecydowanie nie warto przewalutować kredytu we frankach na kredyt w złotych
Czy dziś jest dobry moment na zaciągnięcie nowego kredytu walutowego? Zdaniem Katarzyny Siwek, analityka Expandera, przy tak słabym złotym jak obecnie pokusa, by wziąć nowy kredyt denominowany we frankach, jest bardzo silna. - Można sobie wyobrazić sytuację, w której kurs franka spada z ponad 3 zł np. do 2,5 zł. Pieniądze, jakie tylko w wyniku tej różnicy kredytobiorca może zyskać, byłyby ogromne. Przykładowo dla kredytu na 300 tys. zł byłoby to ok. 50 tys. zł, nie licząc kosztu spreadu - mówi.
- Jest tylko jeden problem. Kredyt hipoteczny nie jest najlepszy do spekulowania na kursach walut, a tak powoli zaczyna się go traktować. Dla spekulacji walutowej lepiej wybrać inny, tańszy instrument - dodaje. Jej zdaniem coraz korzystniejszym rozwiązaniem staje się kredyt złotowy. - Nie ma ryzyka kursowego, co więcej łatwiej go dostać i ciągle jest jeszcze przestrzeń do spadku oprocentowania rynkowego, czego trudno spodziewać się w przypadku stóp dla franka - mówi Katarzyna Siwek. - Osoba, która zastanawia się nad wzięciem kredytu, powinna przede wszystkim zacząć od sprawdzenia, czy może się ubiegać o kredyt w złotych z dopłatą Skarbu Państwa do odsetek, bo to jest w tej chwili najbardziej opłacalne - dodaje.
WNIOSEK: Najlepiej teraz starać się o tańszy kredyt w złotych z dopłatą Skarbu Państwa
Większość banków oferuje wakacje kredytowe. - Nasi klienci mogą skorzystać co roku z miesięcznych wakacji kredytowych, ale dopiero po roku terminowej spłaty kredytu - mówi Agnieszka Nachyła z banku Millennium. Jeśli klient ma problemy z terminową regulacją swoich należności, to raczej na wakacje kredytowe liczyć nie powinien. Trzeba też pamiętać, że okresowe zawieszenie spłaty kredytu nie oznacza, że bank nie nalicza żadnych odsetek. Są one doliczane do kwoty kredytu. Po wakacjach kredytowych miesięczna spłata naszej pożyczki będzie więc nieco większa.
- Nawet banki, które w swojej standardowej ofercie nie mają wakacji kredytowych, jeśli kredytobiorca zgłasza się i twierdzi, że przez jakiś okres może mieć problemy ze spłatą kredytu, idą klientowi na rękę i udostępniają takie wakacje kredytowe - twierdzi Jarosław Sadowski z Expandera. Wymaga to zwykle aneksu do umowy, a to może kosztować nawet kilkaset złotych.
WNIOSEK: mJeżeli ktoś z powodu wzrostu kursu franka nie jest w stanie obsługiwać kredytu, to wakacje kredytowe nie rozwiązują jego problemów
Czy można renegocjować umowę kredytową z bankiem? - Taka możliwość istnieje zawsze - mówi Ewa Szerszeń z ING BSK. Eksperci potwierdzają, że banki rzeczywiście są otwarte na ewentualną zmianę treści umowy kredytowej. Dotyczy to jednak tylko tych klientów, którzy zgłoszą się do banku, zanim zaprzestaną spłacać kredyt. Wówczas bank godzi się zwykle wydłużyć termin spłaty kredytu, aby rata miesięczna była niższa. - Czasem aby móc wydłużyć czas spłaty, konieczne może być ustanowienie dodatkowego zabezpieczenia - przyznaje Magdalena Załubska-Król z Pekao. Nie liczmy jednak na to, że bank zrezygnuje z należnych odsetek. - Klient może się u nas starać o to, aby przez pół roku nie płacić rat kapitałowych. Spłaca wówczas tylko odsetki - mówi Agnieszka Nachyła. Te sześć miesięcy może pozwolić kredytobiorcy stanąć finansowo na nogi, bo rata kredytu może być w tym czasie niższa o połowę. Dla części nowych kredytobiorców, którzy muszą szybko zmniejszyć miesięczny koszt obsługi kredytu, dobrym rozwiązaniem może być też zamiana rat malejących na równe.
WNIOSEK: Banki są gotowe dostosować warunki kredytu do nowej sytuacji kredytobiorcy, ale na pewno nie zrezygnują z należnych odsetek
Czy bank może zażądać od kredytobiorcy dodatkowych zabezpieczeń kredytu? - Najczęściej banki w umowach kredytowych umieszczają klauzule dające im możliwość ustanowienia dodatkowych zabezpieczeń - twierdzi Aneta Styrnik z Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Jest to możliwe, gdy wartość nieruchomości spada poniżej wartości udzielonego kredytu. - Decyzje o przyjęciu dodatkowych zabezpieczeń podejmowane są zawsze indywidualnie - mówi Magdalena Załubska-Król z Pekao. - W sytuacji znaczącego spadku wartości nieruchomości rozwiązanie tego typu może mieć miejsce - przyznaje Maciej Kazimierski z PKO BP. Na razie jednak banki tego nie robią. - Nie ma to sensu, skoro klient terminowo spłaca kredyt - mówi Jarosław Sadowski z Expandera. Jest bardzo prawdopodobne, że kredytobiorca może nie mieć niczego, co mogłoby być dodatkowym zabezpieczeniem kredytu. Cała procedura może się więc kończyć licytacją nieruchomości. Wbrew pozorom nie jest to dla banku dobre rozwiązanie. Aby sprzedać mieszkanie, trzeba dzisiaj znacznie obniżyć cenę.
WNIOSEK: Banki nie domagają się teraz dodatkowych zabezpieczeń kredytu, ale takich sytuacji w przyszłości nie można wykluczyć
Czy można sprzedać zadłużoną nieruchomość? - Kredytobiorca może sprzedać nieruchomość, na której ciąży hipoteka, bez konieczności uzyskania zgody banku, kredytodawcy - mówi Marta Chmielewska z Komisji Nadzoru Finansowego.
Uwaga. W niektórych umowach kredytowych są jednak zapisy zakazujące sprzedaży bez zgody banku.
Przede wszystkim jednak na taką transakcję musi się zgodzić nabywca. - Kupujący musi mieć świadomość, że bank wyda zgodę na wykreślenie hipoteki dopiero, gdy kredyt w całości zostanie spłacony - mówi Agnieszka Nachyła. W praktyce nieruchomość, której wartość jest mniejsza niż ciążące na niej zabezpieczenie hipoteczne, można bezpiecznie kupić tylko w sytuacji, gdy sprzedający zagwarantuje całkowitą spłatę kredytu.
WNIOSEK: W praktyce nie ma problemu ze sprzedażą obciążonej nieruchomości, jeśli jej wartość przewyższa wysokość kredytu
Jeśli nie jestem już w stanie spłacać kredytu, czy mogę ratować się upadłością konsumencką?Dłużnik, który nie spłaca kredytu hipotetycznego, może ogłosić upadłość konsumencką. Jednak nie każdy może skorzystać z tego rozwiązania. Wniosek może złożyć tylko dłużnik, który jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej, jeżeli niewypłacalność powstała na skutek wyjątkowych i niezależnych od niego okoliczności. Starający się o upadłość nie może przed wniesieniem wniosku zaciągać dalszych zobowiązań. Nie powinien też zwalniać się z pracy, wyrażać zgody na rozwiązanie umowy albo w taki sposób naruszać obowiązków pracowniczych, że do rozwiązania stosunku pracy dojdzie z przyczyn leżących po jego stronie. Zasady ogłaszania upadłości regulują przepisy ustawy z 5 grudnia 2008 r. o zmianie ustawy - Prawo upadłościowe i naprawcze oraz ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz.U. nr 234, poz. 1572).Upadły dłużnik musi liczyć się z tym, że straci mieszkanie
WNIOSEK: Jeśli przestaniemy spłacać kredyt, upadłość konsumencka nie uchroni przed utratą mieszkania
Mam ubezpieczenie kredytu. Czy w razie problemów ze spłatą rat ubezpieczyciel będzie je płacił za mnie? Jedynym ubezpieczeniem kupowanym przy kredycie hipotecznym, które da rzeczywistą ulgę w razie problemów ze spłatą, jest ubezpieczenie utraty pracy. Posiadający taką polisę mogą liczyć na to, że przez pewien okres (najczęściej 6-12 miesięcy) bank przejmie na siebie spłatę kolejnych rat kredytu. Takie umowy były jednak stosunkowo rzadko dołączane do kredytów hipotecznych. Bardziej popularnym było ubezpieczenie samego kredytu na wypadek niemożności spłaty. Najczęściej było to ubezpieczenie na tzw. okres przejściowy, czyli do czasu ustanowienia zabezpieczenia na hipotece. Ci, którzy nie mieli swojej gotówki, musieli kupować tzw. ubezpieczenie niskiego wkładu. Niestety oba zabezpieczają głównie bank. To on dostaje od towarzystwa ubezpieczeniowego pieniądze, a ubezpieczyciel usiłuje odzyskać dług. Niestety z punktu widzenia klienta oznacza to jeszcze większe problemy, bo towarzystwo nie zgodzi się na to, żeby zwracać mu pieniądze przez 30 czy 40 lat. Oznacza to, że przy dużym zadłużeniu klient będzie musiał sprzedać mieszkanie, żeby zwrócić pieniądze. Jeśli to nie wystarczy, ubezpieczyciel może dalej windykować klienta, np. zajmując część pensji.
WNIOSEK: Tylko ubezpieczenie utraty pracy daje rzeczywistą ulgę w razie problemów ze spłatą
KREDYTY NA PRAWIE 140 MLD ZŁ
Wartość mieszkaniowych kredytów walutowych wynosiła w grudniu 133,8 mld zł. Było to prawie 70 proc. pożyczek tego typu udzielonych gospodarstwom domowym przez instytucje finansowe - bez uwzględnia SKOK-ów i funduszy pieniężnych. Wielkość części walutowej kredytów mieszkaniowych systematycznie rosła w ubiegłym roku. Jeszcze w styczniu było to niespełna 70 mld zł, co stanowiło około 56 proc. kredytów mieszkaniowych ogółem. Podobne proporcje widać, jeśli chodzi o kredyty hipoteczne. O ile w styczniu kredyty w walutach były warte 53,6 mld zł (niespełna 50 proc. kredytów hipotecznych ogółem), o tyle w grudniu ich wartość wzrosła do 92,5 mld zł (ponad 61 proc.).
Więcej informacji w dziale Gospodarka www.forsal.pl
