Dopóki nie otrzymamy finalnej wersji umowy kredytowej a jedynie niezobowiązującą jej propozycję, zgodnie z obowiązującą Ustawą o kredycie konsumenckim mamy przywilej zapoznania się z wszystkimi warunkami obowiązującymi na dzień zawarcia umowy. W praktyce wygląda to tak, że bank zobligowany jest przekazać konsumentowi takie dokumenty jak: wzór egzemplarza umowy, szacunkowy harmonogram jego spłaty oraz przedstawić wyciąg z taryfy opłat i prowizji związany z obsługą danego produktu oraz szacunkowy całkowity koszt wybranego kredytu. Co może się wydarzyć po tym, jak zdecydujemy się finalnie podpisać umowę z naszym kredytem hipotecznym?

Jak to naprawdę jest po podpisaniu umowy kredytu hipotecznego?

Na wnikliwe przeanalizowanie umowy niewielu klientów może sobie pozwolić. Po pierwsze nie posiadają odpowiedniej wiedzy w tym zakresie. Po drugie umowy banków z klientami sa tzw. umowami adhezyjnymi, tzn. klient albo się na nie decyduje albo może sobie poszukać innego banku, który sfinansuje zakup wybranej nieruchomości. Poniżej podanych zostanie kilka warunków, które mogą ulec zmianie w trakcie trwania umowy. Warto poznać je zawczasu, a sa nimi:

- Wysokość oprocentowania (znakomita większość kredytów hipotecznych oprocentowanych jest w oparciu o zmienną stopę procentową), co oznacza, że możliwa jest jego zmiana z uwagi na formułę konstrukcji jego budowy, tj. stawka referencyjna plus marża banku; Zmiana stawki referencyjnej może być wynikiem m.in. „zmiany stóp procentowych NBP, „zmiany stopy rezerwy obowiązkowej banków” lub a przede wszystkim „zmian na rynku pieniężnym”. Przytoczyć należy jednak również casus potyczki klientów detalicznej linii BRE Banku, czyli mBanku, którzy starali się wymusić na banku niekorzystną z ich punktu widzenia zmianę modelu, w którym to zarząd banku niemal dowolnie mógł sterować wysokością oprocentowania – pomimo wygrania sporu przez bank w sądzie - pod naporem medialnym doszło jednak do ugody – umożliwiono klientom przewalutowanie kredytu na preferencyjnych warunkach ;

- Wysokość opłat i prowizji za czynności związane z obsługą kredytu (np. zawieszenie spłaty w związku z sytuacją losową – np. narodzinami dziecka – vide umowy kredytowe ze „starego” GE Money Banku – dziś BPH, wydanie zaświadczenia o kredycie – na potrzeby jego refinansowania, czyli spłaty innym kredytem udzielonym przez nowy bank, czynności związane z przypomnieniem o nieuregulowanej spłacie raty – monity listowne lub telefony przypominające o zaległości itp.), która uzależniona jest od takich czynników jak przykładowo: „zmiany kosztu obsługi kredytu”, albo enigmatycznej „zmiany poziomu inflacji w wysokości podawanej do publicznej wiadomości przez Główny Urząd Statystyczny” (bez określania wysokości tej zmiany…);

- Żądanie ustanowienia dodatkowego zabezpieczenia spłaty – zastosowane może być w przypadku „stwierdzenia zagrożenia terminowej spłaty” (z takim przypadkiem mieliśmy do czynienia w 2009 roku przy umowach kredytów hipotecznych udzielanych przez Polbank EFG, gdzie w sytuacji malejących cen nieruchomości oraz deprecjacji złotego kredytobiorcy „poproszeni” zostali o renegocjację umów – ustanowienia dodatkowego zabezpieczenia albo podwyższenie marży banku – Polbank szybko jednak wycofał się z tego diabelskiego pomysłu ze względu na frontalna atak medialny miażdżący ten zamysł).;

- Wypowiedzenie umowy – co może spotkać kredytobiorcę np. gdy zaległość spłat wyniesie sumę dwóch rat albo „niedotrzymane będą inne warunki umowy”. W ekstremalnych przypadkach nasza nieruchomość może zostać sprzedana w drodze licytacji celem pokrycia należności banku.

Twarde lądowanie…

Stosowane przez banki postanowienia zawarte w umowach oczywiście nie są w żaden sposób możliwe do negocjowania, czyli godzimy się na warunki zaproponowane przez bank lub szukamy innych możliwości finansowania – np. wcześniejszej jego spłaty, co wydaje się jednak mało realne.

p