To przy założeniu, że w gospodarce wszystko ułoży się tak, jak zakładają to scenariusze uznane za najbardziej realistyczne. Takie, w których inflacja rośnie, ale jest pod kontrolą, gospodarka nadal się rozwija, a bank centralny próbuje przeciwdziałać wzrostowi cen zaostrzając swoją politykę. Takiego wzrostu stóp spodziewa się obecnie rynek, a widać to w notowaniach tzw. kontraktów FRA. FRA to coś w rodzaju zakładu, którego przedmiotem jest wielkość stopy procentowej w określonym czasie.

Jeśli jednak nastąpiłby jakiś wstrząs, kryzys, którego w tej chwili nie jesteśmy w stanie przewidzieć, to dzisiejsze ostrożne wyceny rynku pójdą do kosza. Niemożliwe? W ciągu 30 lat, w czasie których będziesz spłacał swój kredyt mieszkaniowy, wiele się może wydarzyć.

Czy kredyt zawsze będzie tani?

Najkrótsza odpowiedź brzmi: nie. I żeby to wiedzieć nie potrzeba do tego skomplikowanych instrumentów finansowych jak kontrakty FRA. Wystarczy spojrzeć, jak zachowywały się stopy procentowe w przeszłości i jak szybko mogą się zmieniać. Już w marcu 2015 r. Komisja Nadzoru Finansowego zaleciła bankom, by dokładniej informowały potencjalnych kredytobiorców o tym, co się może stać z ich ratą gdy stopy procentowe rosną. Wtedy trzymiesięczny Wibor – czyli baza do wyliczania oprocentowania większości kredytów oferowanych przez polskie banki – wynosił 1,62 proc. (dziś wynosi 1,73 proc.) KNF policzyła wówczas, że rata standardowego kredytu hipotecznego w wysokości 300 tys. zł na 30 lat wynosiła – wtedy – około 1322 zł. Ale gdyby Wibor 3M wzrósł do 5 proc. – co przecież nie jest niemożliwe – zwiększyłaby się do 1936 zł. Od czasu tamtych zaleceń minęło dwa i pół roku. I co?

- Bieżący monitoring wskazuje, że nadal zdarzają się sytuacje, które w ocenie nadzoru bankowego naruszają dobre praktyki bankowe w tym zakresie, co spotyka się z reakcją UKNF/KNF – informuje nas urząd Komisji.

UKNF podkreśla co prawda, że bieżąca jakość portfela kredytowego pozostaje „relatywnie wysoka”, a kredyty udzielane są w większości osobom młodym i dobrze wykształconym, w przypadku których należy oczekiwać poprawy ich przyszłej sytuacji materialnej, co powinno kompensować ewentualny wzrost stóp procentowych. Ale „nie daje to gwarancji, że wszyscy kredytobiorcy będą w stanie obsługiwać w przyszłości swoje zobowiązania”.

- W każdych warunkach rynkowych, zdarzają się kredytobiorcy, którzy z różnych przyczyn niejednokrotnie niezależnych od nich znajdują się w trudnej sytuacji finansowej, która uniemożliwia im spłatę zobowiązań. Jest to naturalnym elementem działalności kredytowej – dodaje UKNF.

Czy jesteś bezpieczny ze swoim kredytem?

To zależy - przede wszystkim od tego, jak bardzo się zadłużyłeś. Taki bezpieczny poziom zadłużenia można sobie wyliczyć. Służy do tego wskaźnik DTI – debt to income – który pokazuje jaki procent dochodu „pożera” koszt obsługi długu. Przyjęło się, że bezpieczny kredyt to taki, który generuje DTI na poziomie około 40 proc. Wskazówki co do wielkości bezpiecznego kredytu można znaleźć też w dokumentach KNF, zwłaszcza w tzw. Rekomendacji S dla banków. To zbiór zasad, jakimi powinien kierować się bank udzielając kredytu hipotecznego. Znajduje się tam zapis, że oceniając zdolność kredytową klienta bank szczególną uwagę powinien zwracać, na sytuacje w których wskaźnik DTI jest wyższy niż 40 proc. dla klientów o dochodach nieprzekraczających przeciętnego poziomu wynagrodzeń w danym regionie zamieszkania oraz 50 proc. dla pozostałych. Jeśli więc dziś zadłużyłeś się „pod korek” i nawet przy niskooprocentowanej racie koszt obsługi kredytu przekracza połowę twoich zarobków, to czekają cię kłopoty po wzroście procentowych.

Ile jest takich kredytów wziętych „pod korek” – tego do końca nie wiadomo. Wiedzą to oczywiście banki, ale nie dzielą się tą wiedzą. KNF nie dysponuje jednostkowymi danymi, o wszystkich kredytobiorcach którzy zaciągnęli kredyt mieszkaniowych (obecnie jest ponad 2 mln czynnych umów kredytowych), więc też nie jest w stanie odpowiedzieć na to pytanie. Może tylko założyć, że najbardziej na ryzyko wzrostu stóp procentowych jest narażony portfel kredytów z lat 2014-2017, czyli kredytów udzielonych w środowisku niskich lub rekordowo niskich stóp procentowych. Według danych Komisji na koniec 2016 r. kredyty z lat 2014-2016 stanowiły około 25 proc. całego portfela kredytowego.

- Gdyby jednak nawet przyjąć, że szkodowość tego portfela kredytowego okazałaby się wyższa niż wcześniejszych roczników, to na podstawie dotychczasowych doświadczeń, choćby w kontekście kredytów walutowych z lat 2006-2008, w przypadku których raty kredytowe wzrosły w niektórych przypadkach o 30 -50 proc., wydaje się, że jakość portfela kredytowego powinna pozostać zadowalająca. Naturalnie dopiero w perspektywie najbliższych 10 lat okaże się, jaka jest faktyczna szkodowość tego portfela – stwierdza Urząd KNF.

Waldemar Rogowski, analityk Biura Informacji Kredytowej, które dysponuje danymi z banków na temat udzielanych przez nie kredytów mówi, że największe ryzyko generują hipoteki udzielane w ciągu ostatnich 3 lat .

- Kredytobiorca zaciągający kredyt w ostatnich 3 latach przy DTI powyżej 70 proc., posiadający również inne zobowiązania kredytowe – taki na pewno będzie miał problem ze spłata kredytu po wzroście stóp procentowych – mówi Rogowski.

Potencjalne ryzyko generują też kredyty z programu Rodzina na Swoim. Był to rządowy projekt, który polegał refundowaniu polowy odsetek od kredytu mieszkaniowego. Działał w latach 2007-2013, zawarto w nim ok. 190 tys. umów kredytowych. Problem polega na tym, że refundowanie odsetek jest ograniczone w czasie, trwa przez 8 lat od momentu podpisania umowy. Co oznacza, że ostatnie dopłaty zostaną wypłacone w 2021 r. Z rynkową rzeczywistością najmocniej zderza się ci, którzy brali kredyty i korzystali z Rodziny na Swoim w 2013 r. Już wtedy stopy były niskie (od lipca główna stopa NBP wyniosła tylko 2,5 proc.), dopłaty realnie zmniejszały je o połowę. Utrata dopłaty oznacza realny wzrost oprocentowania, do tego mogą dołożyć się jeszcze podwyżki stóp przewidywane obecnie przez rynek. Może to dotyczyć około 10-11 tysięcy rodzin.

Na ile cię dziś stać?

To, ile można dziś wziąć kredytu mieszkaniowego, jest rzecz jasna kwestią indywidualną. Poprosiliśmy dwie firmy doradztwa finansowego o zrobienie symulacji zdolności kredytowej przy przeciętnych zarobkach i najczęściej uzyskiwanych pensjach w polskiej gospodarce. Bo to nie to samo. Średnia płaca dziś to ok. 4,5 tys. zł brutto. Najczęściej wypłacane zarobki są jednak dużo niższe, wynoszą ok. 2,5-2,6 tys. zł.

Według wyliczeń Open Finance przy średniej krajowej stać cię na kredyt w wysokości 277 tys. zł brutto, co przy dzisiejszym oprocentowaniu oznacza ratę w wysokości 1280 zł miesięcznie. To kredyt bezpieczny, gdzie DTI wynosi około 40 proc. Przy zarobkach rzędu 2,5 tysiąca brutto takim kredytem będzie kwota w wysokości 157 tys. zł z ratą 723 zł miesięcznie. Z małżonkiem o takich samych dochodach kwoty kredytów są oczywiście odpowiednio wyższe – 549 tysięcy i 307 tysięcy zł. Ale też i raty rosną do 2535 zł i 1420 zł miesięcznie.

W każdym z tych przypadków mowa o kredycie hipotecznym udzielanym na 30 lat.

Open Finance policzył również jak zmieniłaby się wielkość rat przy wzroście oprocentowania. Gdyby stopy procentowe wzrosły o 0,75 pkt procentowego – co jest bardzo prawdopodobnym scenariuszem w perspektywie dwóch lat – największa rata (ta, którą płacą małżonkowie zarabiający łącznie dwie średnie krajowe) rośnie o ponad 200 zł.

Efekt wzrostu stóp wyraźniej widać na tzw. zdolności kredytowej. Policzyła ją dla nas firma Expander. Jej symulacja dotyczy kredytu dla 3-osobowej rodziny z dochodem 5000 zł netto miesięcznie – czyli ok. 7 tys. zł brutto. Obecnie taką rodzinę stać na 350 tys. zł kredytu. Jeśli jednak stopy procentowe wzrosłyby o 0,75 pkt procentowego to maksymalny kredyt, jaki mogłaby zaciągnąć maleje do 320,5 tysiąca.

Eksperci KNF zwracają uwagę, że przypadku kredytów mieszkaniowych ryzyko związane ze wzrostem stóp procentowych jest znacznie wyższe, niż np. przy kredytach konsumpcyjnych. Bo zobowiązanie zaciąga się na wiele lat, a jego kwota jest wysoka. Stąd dobrze jest uwzględniać w swoich kalkulacjach, że oprocentowanie takiego kredytu może wzrosnąć.